数据失真,任大炮炮轰房地产数据,真实的市场何时可见?

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2018-07-17 21:55:30

刘磊房产评论 2018-07-11 09:51

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任大炮的言论总是“语不惊人死不休”。作为开发商的老总,有些话是顾忌的;如今退居二线,加上处处被禁声,如今他的观点,开始试着向真相靠拢了。近日,一篇万字长文在网上盛传,这次任大炮既不看涨,也不看空,而是从根本上批评了房地产数据和理论。 一、房价收入比,真相还是谎言? 任大炮认为,房价收入比,在国内并不

任大炮的言论总是“语不惊人死不休”。作为开发商的老总,有些话是顾忌的;如今退居二线,加上处处被禁声,如今他的观点,开始试着向真相靠拢了。近日,一篇万字长文在网上盛传,这次任大炮既不看涨,也不看空,而是从根本上批评了房地产数据和理论。

一、房价收入比,真相还是谎言?

任大炮认为,房价收入比,在国内并不能反映真实的市场状况。原因在于,国际通行的标准考察的是房价收入比,我们盲目套用,却发现得到的数据和真相大相径庭。比如说,我们总说房价收入比到了危险的地步,却发现房价一直上涨,其原因就是本该应用房价中位数来计算的数据,却采取了平均数。这两者有什么区别呢?比如说王健林这一周实现了小目标,挣了一个亿,而你失业了没有收入,但你和王健林的人均收入是5000万。也就是说,平均数的统计拉高了低收入人群的“收入”,数据没有体现出真实的市场情况,反而使低房价、低收入向较高水平靠拢。这样的结论,无疑会造成一种“繁荣”的景象,从而给市场注入了莫名的信心。

二、私有化率高?总市值很大?过去认为,国内住房私有化率是很高的,但实际上这并不能反映市场的真实情况。两点问题:一是福利分房的影响,二是统计口径的扩大。按照任大炮的说法,“中国的住房私有化率高,和个人财产中住房比例高,并非市场化之后人民的自由选择,而是福利分房制度造成的必然结果”。此外,统计数据中大量的私有住房是自建房,这些房既不能用于交易,也不能视为资产。由此,这类数据,也难以作为房产大数据的基础组成部分。

三、人均住房面积之前有个数据,说中国人均住房面积40平米,已经不缺房子啦!实际上呢?首先,前文说了,“人均”就是个问题。其次,众所周知,国内商品房有个非常特殊的“公摊”,这个公摊比例,在全球也是领先的(中国的开发商真幸福)。所以说,即便“40平米”坐实,那也是含有公摊的“40平米”;如果放到国际上对比,那就更糟糕了。或许有人会把这个看成“国人还需要改善住房,还会继续买房,所以房价还会涨”的佐证。但实际上呢?我们对于房地产的认识,来源于数据分析,而错误的统计和分析方法,完全搅乱了对未来房地产发展的预判。可以这么说,第一批靠房子发迹的人,是在福利分房中拔得头筹的人,第二批靠房子发迹的人,是有远见囤房的人;这两批人已经把肉分食殆尽了,接下来的只能说是运气不错,赚点“小钱”的人。毕竟错误的信息和判断,无法引领投资者走向正确的财富之路,也难以维持健康的市场态势。此时盲目买房投资,不就相当于把财富绑到了一辆随时偏离轨道的列车上吗?

本文原创,作者刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,《房产投资炼金术》课程导师,多家媒体房地产专栏作者、作家。

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